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[이슈 분석] 2026년 꼬마빌딩 시장, 금리 인하·규제 반사 이익에 ‘초봄’ 맞이한다.

금리 하락 기조 속 유동성 유입 가속화... 주택 규제 피한 자산가들 강남권 꼬마빌딩으로 결집

기사 등록 2025-12-19 22:28

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▲ 내년 강남 빌딩 시장은 거래량이 유지되거나 소폭 증가하는 회복 구간에 머물 것으로 보인다. 인공지능 이미지
[이슈데일리 김은현기자] 2026년 국내 상업용 부동산 시장, 특히 강남권 꼬마빌딩 시장이 긴 침체 터널을 지나 본격적인 회복 국면에 진입할 것이라는 전망이 전문가들 사이에 나온다. 거시경제 환경의 변화와 정부의 주택 시장 규제에 따른 풍선효과, 그리고 강남 특유의 견조한 임대 수요가 맞물리며 거래 활성화가 기대되는 시점이다.

▲ 금리 인하 가시화에 투자 심리 기지개

그동안 침체의 늪을 헤매던 꼬마빌딩 시장이 2025년부터 이어진 기준금리 인하 기조로 서서히 기지개를 켜고 있다. 이를 계기로 2026년 시장은 더욱 활성화 될 것으로 보인다. 대출 금리 하락은 곧 금융 비용 부담 완화로 이어져, 시장 내 유동성이 부동산 자산으로 다시 유입되는 촉매제가 되고 있기 때문이다. 특히 지속되는 물가 상승 국면에서 부동산이 인플레이션을 방어할 수 있는 '핵심 실물 자산'으로 재조명 받는 양상이라고.

▲ 주택 시장 규제가 불러온 반사이익

정부의 고강도 주택 시장 규제도 상업용 부동산 시장에는 호재로 작용하고 있다. 아파트 매입 시 대출 규제와 실거주 의무 등 진입 장벽이 높아지자, 갈 곳 잃은 자본들이 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩으로 향하고 있는 것. 이른바 자산가들의 포트폴리오 재편 과정에서 강남권 빌딩이 주력 투자처로 급부상하는 모양새다.

▲ 사강남권 오피스 및 리테일 수요의 견고함

강남권(GBD; Gangnam Business District) 오피스 시장의 기초 체력은 여전히 탄탄하다. IT, 핀테크, 금융 등 고부가가치 산업의 수요가 지속되면서 공실률은 2~5%대 초반의 낮은 수준을 유지하고 있다. 이러한 공급 부족은 자연스럽게 연 5% 수준의 임대료 상승을 견인하며 수익성을 뒷받침하고 있다.
이로인해 논현 압구정 신사등 강남대로 쪽과 도산대로, 역삼 일대 상권도 부활하고 있다. 패션과 뷰티, F&B 업종을 중심으로 MZ세대와 외국인 관광객의 유입이 늘어나며 리테일 상권의 임대 수요도 과거의 활기를 되찾는 분위기다.

▲ 양극화 심화 속 옥석 가리기 필수

시장 회복세 속에서도 자산 가치에 따른 양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 것으로 분석된다. 기관 투자자와 자산 운용사들이 다시 시장에 진입하면서 입지가 좋은 프라임급 자산이나 핵심 상권 빌딩이 많은 강남권으로 자금이 쏠리는 현상이 심화될 전망이다.
전문가들은 금리가 안정세에 접어들더라도 금융 변동성이 상존하는 만큼 신중한 접근을 권고하고 있다. 과도한 레버리지를 활용한 공격적 투자보다는 철저한 임차 수요 분석을 통한 선별적 투자가 요구된다는 지적. 또 상업용 부동산에 대한 토지거래허가구역 확대 등 정책적 변수도 고려해야 할 요소로 꼽힌다.

▲ 시장 전망: 착실한 회복 구간 진입

2026년 강남 빌딩 시장은 거래량이 유지되거나 소폭 증가하는 회복 구간에 머물 것으로 보인다. 안정적인 임대 수요와 금리 인하 기대감이 시장을 견인하는 핵심 동력이다. 부동산 업계 관계자는 2026년 강남 시장을 '긴 겨울을 지나 볕이 들기 시작한 초봄의 길목'에 비유하고 있다. 물론 금융 리스크는 찬바람 이 될수도 있다. 유동성과 수요라는 새싹이 돋아나고 있지만, 핵심 입지를 선별하는 투자자들은 보다 신중한 접근을 할 것으로 보인다.

김은현기자 Kim777@