[이슈 현장 분석] "5억 낮춰도 살 사람 없다?"… 반포 재건축 대장주의 '폭풍전야'

황지원 기자
입력 2026.04.30 16:19
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60억 찍던 아크로리버파크의 굴절, 급매물 소화 후 '관망세' 확산
반포주공 1단지 2주구, 사업시행인가 임박에도 '보유세·대출' 압박에 시름

[작은]부부 부동산 한강변.jpg — 오후 5시, 따스한 황금빛 햇살이 내리쬐는 반포 한강변 테라스에서 두 부부가 부동산 전문가와 함께 아파트 단지를 바라보며 밝은 표정으로 대화를 나누고 있다. 최근의 시장 관망세 속에서도 '똘똘한 한 채'에 대한 관심과 재건축 이후의 변화될 삶에 대한 기대감이 교차하는 현장의 분위기를 상징적으로 보여준다.

"최근 38~39평형이 57억 8,000만 원 선에 거래됐습니다. 한때 60억 원을 호가하던 것에 비하면 5억 원 이상 낮아진 셈이죠. 하지만 이 가격에도 선뜻 나서는 매수자가 없습니다. 연말까지는 이런 관망세가 이어질 것으로 보입니다."

서울 서초구 반포동의 한 공인중개소 관계자는 최근의 시장 분위기를 '냉각된 열기'라고 표현했다. 대한민국 부의 상징이자 부동산 시장의 풍향계인 반포 일대가 정부의 고강도 규제와 보유세 부담, 그리고 대출 규제라는 삼중고에 직면하며 깊은 고민에 빠졌다.

■ '60억 클럽'의 균열, 실거래가 하락이 주는 경고

최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 반포의 대장주로 꼽히는 '아크로리버파크' 전용 84㎡(34평형)가 지난 4월 60억 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 하지만 현장의 목소리는 사뭇 다르다. 대형 평수인 38~39평형의 경우, 최근 57억 원대까지 몸값을 낮춘 계약들이 체결되면서 시장에서는 "고점이 꺾인 것 아니냐"는 우려가 나오고 있다.

현장 전문가들은 "신고가 행진 뒤에 숨겨진 급매물 소화 과정을 주목해야 한다"고 입을 모은다. 한 관계자는 "5억 원 이상 가격을 낮춘 매물들이 거래되면서 심리적 저지선이 무너졌다"며, "정부가 1주택자 갭투자를 일부 허용하는 등 퇴로를 열어주려 하지만, 이미 높아진 보유세와 대출 문턱을 넘기엔 역부족"이라고 분석했다.

■ 반포주공 1단지 2주구, '사업시행인가'는 났지만… 이주비가 관건

재건축 시장의 최대어인 반포주공 1단지 2주구(반포 디에이치 클래스트) 역시 긴장감이 감돈다. 현재 사업시행인가 단계에 머물러 있는 이곳은 관리처분인가를 향해 속도를 내고 있지만, 조합원들의 속내는 복잡하다.

가장 큰 걸림돌은 '이주비 대출'이다. 정부가 가계대출 관리를 강화하면서 시공사의 보증만으로는 충분한 이주비를 확보하기 어려워졌기 때문이다. 한 조합원은 "40년을 기다린 재건축인데, 막상 이주하려니 전세금을 내줄 현금이 부족해 발을 동동 구르는 이들이 많다"고 토로했다.

또한, 49층 초고층 설계를 확정하며 한강변 랜드마크로서의 가치는 높아졌지만, 급등한 공사비와 이에 따른 추가 분담금은 조합원들에게 또 다른 압박으로 작용하고 있다.

■ "현장 무시한 탁상행정"… 시장 순리 거스르는 규제의 역설

전문가들은 현재의 부동산 정책이 현장의 목소리를 충분히 반영하지 못하고 있다고 지적한다. 부동산 정책은 중장기적인 관점에서 정밀하게 설계되어야 함에도 불구하고, 단기적인 가격 잡기에 급급해 시장의 자정 작용을 방해하고 있다는 것이다.

날카로운 분석으로 정평이 난 한 시장 분석가는 "부동산은 호떡 뒤집듯 바꿀 수 있는 것이 아니다"라며, "공급을 늘리기 위해 재건축을 활성화하겠다면서 정작 사업비 융자는 옥죄는 모순된 정책이 시장의 불확실성을 키우고 있다"고 비판했다. 그는 이어 "결국 거래 절벽은 취득세와 양도세 등 국가 세수 감소로 이어지고, 그 피해는 고스란히 서민들에게 전가되는 악순환이 반복될 것"이라고 경고했다.

반포 시장은 현재 '폭풍전야'와 같다. 연말까지 이어질 보유세 고지서와 대출 규제의 향방이 향후 반포, 나아가 서울 전체 부동산 시장의 향방을 결정지을 분수령이 될 전망이다.