[아하 그렇군!] 용산, 개발 기대감 속 상가 시장의 명암: 푸르지오 써밋과 래미안을 중심으로

황지원 기자
입력 2026.05.17 19:56
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GTX-B 노선과 지하 연결, 장밋빛 미래인가 고질적 공실의 그림자인가

[작은] 부동산 용산역일대.jpg — 용산역 일대는 국제업무지구 개발, GTX-B 노선 신설 등 굵직한 호재들이 예고되며 투자자들의 기대를 한 몸에 받고 있으나 높은 임대료 등으로 신음하고 있다. 용산역일대 이미지

용산은 서울의 중심이자 미래 개발의 핵심지로 꾸준히 주목받아왔습니다. 특히 용산역 일대는 국제업무지구 개발, GTX-B 노선 신설 등 굵직한 호재들이 예고되며 투자자들의 기대를 한 몸에 받고 있습니다. 그러나 이러한 장밋빛 전망 뒤편에는 높은 임대료와 관리비, 그리고 고질적인 공실 문제로 신음하는 상가 시장의 현실이 존재합니다. 본 기사는 용산역 인근의 대표적인 주상복합 상가인 푸르지오 써밋과 래미안 용산 더 센트럴을 중심으로 용산 상가 시장의 현재와 미래를 조명합니다.

- 용산 개발, 9년 후의 가치를 바라보다

용산의 재개발 사업은 사업시행인가 이후 관리처분까지 약 4년, 최종 준공까지는 약 9년이 소요될 것으로 예상됩니다. 업무단지의 경우 이보다 약 2년 빠른 진행을 보일 것으로 전망됩니다. 가장 큰 호재는 GTX-B 노선 신설과 용산역-신용산역 간 지하 연결 통로(일명 용산 링크) 구축입니다. GTX-B 노선이 개통되고 지하 연결이 완료되면, 막대한 유동인구가 지하로 집중될 것이며, 이는 인근 상권의 이동 동선을 크게 변화시킬 것으로 분석됩니다.

이러한 변화는 상가 투자자들에게 장기적인 관점에서 추가적인 가치 상승을 기대하게 하는 요인입니다. 현재 용산의 부동산 가격은 이미 많은 호재가 선반영되어 높은 수준을 유지하고 있으나, 실제 개발이 가시화될수록 추가적인 상승 여력이 있을 것이라는 기대감이 형성되어 있습니다.

- 푸르지오 써밋과 래미안 용산 더 센트럴 상가의 현주소

2017년에 준공된 용산 푸르지오 써밋과 래미안 용산 더 센트럴은 용산역 일대의 랜드마크 주상복합 건물입니다. 두 건물 모두 주거와 업무, 상업시설이 복합적으로 구성되어 있어 초기에는 높은 기대를 모았습니다. 그러나 상가 시장의 현실은 녹록지 않습니다.

-. 푸르지오 써밋 상가 (푸르지오 써밋 스퀘어)

푸르지오 써밋 상가는 1층 및 주요 층의 임대료가 높게 형성되어 있습니다. 전용면적 9평 기준 보증금 2,000만원에 월세 150만원 수준의 매물이 확인되기도 합니다. 하지만 높은 임대료에도 불구하고 위치에 따라 공실이 존재하는 상황입니다. 주거 및 업무 시설과 연계된 복합단지라는 장점에도 불구하고, 상가 운영의 어려움은 여전한 것으로 보입니다.

- 래미안 용산 더 센트럴 상가 (래미안 용산 더 센트럴 상업시설)

래미안 용산 더 센트럴 상가는 지하 1층부터 지상 2층 규모로, 신용산역과 지하로 직접 연결되어 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 그러나 이러한 장점에도 불구하고 지하 상가의 공실 문제는 심각한 수준입니다. 일부 구역은 2년 이상 장기 공실 상태를 면치 못하고 있으며, 이는 상가 투자자들의 피로감을 가중시키는 주요 원인으로 지적됩니다. 1층 상가의 임대료는 여전히 높게 형성되어 있으나, 실제 임차인들의 수익률은 저조하여 투자 대비 효율성이 떨어진다는 평가가 많습니다.

- 상가 시장의 고질적 문제: 높은 관리비와 '샌드위치' 상권

용산역 일대 상가들의 가장 큰 문제점 중 하나는 지나치게 높은 관리비입니다. 작은 평수의 매장이라 할지라도 관리비 부담이 상당하여 임차인에게 큰 압박으로 작용하고 있습니다. 이는 임대료와 더불어 임차인의 체감 부담을 가중시켜 공실 장기화의 원인이 되기도 합니다. 최근에는 상가 관리비의 투명성을 높이기 위한 법 개정 움직임도 있으나, 당장의 임차인 부담을 해소하기에는 역부족이라는 지적입니다.

또 용산역 일대 상권은 '샌드위치' 상권이라는 특징을 보입니다. 낮 시간에는 주변 업무 시설의 직장인 수요로 활기를 띠지만, 저녁 시간에는 유동인구가 급격히 줄어들어 매출이 급감하는 현상입니다. 이는 식당 등 저녁 장사에 의존하는 업종의 폐업으로 이어지기도 하며, 상가 활성화에 큰 걸림돌이 되고 있습니다.

-. 투자자들의 피로감과 새로운 모색

오랜 기간 용산 개발을 기다려온 투자자들 중에는 10년 가까이 개발 소식만 기다리다 지쳐 손해를 감수하고라도 매도를 원하는 이들이 적지 않습니다. 온라인 쇼핑의 확산으로 오프라인 상가의 가치가 예전 같지 않다는 공감대도 형성되어 있습니다. 이러한 상황에서 공실 해소를 위한 새로운 시도들이 모색되고 있습니다. 공실 건물에 새로운 콘셉트의 매장을 제안하거나, 1층과 2층의 업종을 다르게 구성하여 다양한 고객층을 유치하려는 전략 등이 그 예입니다.

불확실성이 높은 부동산 시장에서 신뢰 기반의 네트워킹은 더욱 중요해지고 있습니다. 믿을 수 있는 정보 교류와 협력을 통해 상가 시장의 어려움을 극복하고 새로운 기회를 찾아야 할 시점입니다. 용산의 미래 가치에 대한 기대는 여전하지만, 현실적인 문제들을 해결하기 위한 다각적인 노력이 필요한 때입니다.